|
Категории вопросов
|
Ответы на вопросы
Недвижимость
Вопрос от: Анель
Здравствуйте! У меня вопрос такой, мой брат хотел купить земельный участок, оформил рассрочку в Агентстве Недвижимости, все вроде как положено, договор, в общем юридический все подписана, в срок вернули денежные средства в Агентства, теперь Агентство уже 6 мес. Тянет резину, до сих пор не можем оформить сделку. Каждый раз руководители придумывает разные причины отмены сделки. Что нам делать? Если мы продадим ИСК в СУД, то какие меры они примут, если Агентство откланяется от выполнения своих обязательств. Мы хотим что бы они все таки оставили нам земельный участок и оформили. В крайнем случае вернули денежные средства. Т.к. вкладывали деньги что бы на участке убрали столб, и нам нужен этот участок. Помогите пжл. Как быть? И какие наказания вынесут Агентству. Если все-таки они вынесут, что Агентство должно вернуть сумму, которую мы выплатили, можно ли запросить наши расходы и компенсацию. Так как мы пока ждали полгода, цены на земельные участки в том районе, где мы хотели приобрести, в разы выросли.  Ответ: Не имея возможности ознакомиться с текстом договора, можем дать свои рекомендации лишь общего характера. Так, в случае если договор надлежаще оформлен, отсутствуют основания для его оспаривания, Вами обязательства по оплате выполнены, то со стороны Агентства имеет место неисполнение взятых обязательств.
В этой связи Вы имеете право требовать, в том числе через суд, предоставления Вам предусмотренного договором земельного участка (при условии, что он был четко индивидуализирован в договоре).
В том же случае, если участок не был индивидуализирован, либо он уже отчужден другому приобретателю, Вы вправе потребовать от Агентства возврата уплаченных денег и возмещения понесенных Вами убытков в связи с неисполнением договора.
В размер требования о возмещении убытков целесообразно включить разницу в изменившейся за шесть месяцев цене за аналогичный земельный участок в данном районе.
Более того, если иной размер не предусмотрен договором, Вы вправе потребовать от Агентства уплаты неустойки за неправомерное пользование чужими деньгами за этот период по базовой ставке Национального Банка РК. Сейчас она составляет 15,75% в год.
Вопрос от: Serik
Доброго времени суток! Вопрос по аренде частного дома! Требуется ли разрешение соседей на сдачу частного дома! Если да, то какая статья?
 Ответ: Здравствуйте, Серик!
Рассмотрев Ваше обращение, мы выделили следующий вопрос: Нужно ли разрешение соседей на сдачу частного дома? В соответствии со ст.543 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) от 1 июля 1999 года № 409-I, сдавать имущество внаем может только его собственник. Наймодателями могут быть также лица, уполномоченные собственником сдавать имущество внаем. Таким образом, если жилище не принадлежит Вам на праве собственности, то сдавать его в аренду Вы можете только при наличии доверенности от собственника. Поскольку сдача имущества внаем является способом распоряжения имуществом, такая доверенность должна быть нотариально заверена. Исходя из вышеизложенного, если Вы хотите сдавать дом, принадлежащий Вам на праве собственности, то согласие соседей или дачного кооператива Вам не требуется.
Вопрос от: Елена
Здравствуйте. Мы с мужем взяли кредит в банке на 10 лет. Кредит оформлен на меня. Залогодателем квартиры под кредит является муж. В случае смерти супруга, что будет с залогом (квартирой). Она также будет в залоге у банка или в залоге будет только часть квартиры, которая перейдет мне по наследству?  Ответ: Здравствуйте, Елена. Исходя из предоставленных Вами данных мы выделили следующий вопрос, на который был дан ответ:
Что произойдет с квартирой, являющейся залогом, в случае смерти залогодателя, вашего мужа?
Здесь важно помнить, что согласно пункту 1 статьи 1040 Гражданского Кодекса РК, обязательства, вроде тех, что возникают у залогодателя, не прекращаются после его смерти – они переходят к наследникам. Если Ваш супруг не оформил завещание, то Вы будете наравне с Вашими детьми и родителями супруга первыми в очереди на то, чтобы принять все его наследуемое имущество и обязательства, согласно пункту 1 статьи 1061 Гражданского Кодекса РК. По этой причине, независимо от того, примите ли Вы наследство или нет, залог в виде квартиры останется у банка в полном объеме. С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Сактапбергенов Алиби
Вопрос от: Сабина
Приобрели дом, граничащий с соседним домом, находящимся по уровню выше на 3-4 метра (горная местность). Общая стена при бывшем хозяине в 2000х годах была укреплена соседом бетоном, а также 5 железными опорами горизонтально, а также опорами по диагонали под 45 градусов к ним, каждая железная опора около 40-50 см в диагонали, в результате чего вся данная конструкция занимает в целом около 2 соток нашего участка. В настоящее время стена находится в аварийном состоянии и переживаем за свою безопасность и безопасность своих детей. И в целом конструкция занимает место на нашей территории. Мы предложили соседу 2 варианта:1. обновить укрепление стены, сменим конструкцию на более крепкую, залитую бетоном 600 и убрать опоры под 45 градусов, освободив нашу территорию; 2. Убрать всю конструкцию, но тогда его стена обрушится. Уточните пожалуйста кто несет ответственность за данную стену? Можем ли убрать конструкцию, которая является опорой нашего соседа на нашей территории? Ответ: Делая такого рода приобретение, Вы были должны разумно предполагать, с какими проблемами Вам предстоит столкнуться.
В возникшей же ситуации рекомендуем Вам совместно с Вашим соседом найти наиболее приемлемое решение для обеих сторон.
Однако в любом случае все действия должны осуществляться с соблюдением требований законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и с согласия компетентного (уполномоченного) государственного органа.
Вопрос от: Гульмира
Здравствуйте! У меня вопрос такой, отец ребёнка после рождения моего ребёнка, переписал дом сразу первой жене, у них гражданский брак, можно ли нам претендовать долю для ребёнка. Если уже он успел переписать дом на другого человека. Ответ: Из содержания вопроса следует, что отец Вашего ребенка являлся единоличным собственником дома. В таком случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Однако ребенок будет вправе претендовать на наследство (его часть) после смерти своего биологического отца.
Вопрос от: Бахытжан
Прошу проконсультировать по следующей ситуации: Имеется многоквартирный дом, год постройки в 2023 г, кондоминиум не зарегистрирован. С 2013 года управляет домом ТОО, это ТОО является субъектом управления объектом кондоминиума? Ответ: Подпункт 12) ст.2 Закона РК «О
жилищный отношениях» определяет управление объектом кондоминиума как комплекс
мероприятий, направленных на создание безопасных и комфортных условий
проживания (пребывания) собственников квартир, нежилых помещений, надлежащее
содержание общего имущества объекта кондоминиума, решение вопросов пользования
общим имуществом объекта кондоминиума и предоставление коммунальных услуг.
Статьей 42 данного Закона жителям многоквартирных домов предложены следующие формы управления объектом кондоминиума: создать объединение собственников имущества (ОСИ) или образовать простое товарищество (ПТ). Каждая из форм управления подразумевает, что жильцы многоквартирных домов должны управлять своим домом самостоятельно, предварительно зарегистрировав его как объект кондоминиума. При этом также обращаем внимание, что 15 марта 2023 г. принят Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», который вводится в действие с 15 мая 2023 г. В этой связи мы размещаем редакцию статьи 42 Закона РК «О жилищных отношениях», которая вступит в силу в вышеуказанную дату. «Статья 42. Формы управления объектом кондоминиума 1. Собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума: 1) объединение собственников имущества; 2) простое товарищество многоквартирного жилого дома (простое товарищество), если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает тридцати; 3) непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает шестнадцати. 2. Собственники квартир, нежилых помещений свободны в выборе и смене форм управления объектом кондоминиума, определенных пунктом 1 настоящей статьи. 3. Заказчик (застройщик) многоквартирного жилого дома после регистрации многоквартирного жилого дома вправе привлечь управляющую компанию для управления многоквартирным жилым домом на период до момента создания в данном многоквартирном жилом доме одной из форм управления объектом кондоминиума, определенных пунктом 1 настоящей статьи, сроком до шести месяцев. 4. При недостижении соглашения между собственниками квартир, нежилых помещений о выборе формы управления объектом кондоминиума, определенной пунктом 1 настоящей статьи, а также если была использована возможность, определенная пунктом 3 настоящей статьи, жилищная инспекция в установленном законодательством Республики Казахстан порядке определяет и назначает сроком до одного года временную управляющую компанию в соответствии с правилами определения и назначения жилищной инспекцией временной управляющей компании по управлению объектом кондоминиума многоквартирного жилого дома. Временная управляющая компания обязана открыть в банке второго уровня текущий счет для зачисления денег по расходам на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума данного многоквартирного жилого дома. Собственники квартир, нежилых помещений обязаны в период управления объектом кондоминиума временной управляющей компанией выбрать одну из форм управления согласно пункту 1 настоящей статьи.». Таким образом, в настоящее время указанной в вопросе формы управления домом (объектом кондоминиума) законодательством не предусмотрено.
Вопрос от: Анастасия
Здравствуйте уважаемые юристы и участники форума! Помогите пожалуйста прояснить ситуацию. Вопрос по поводу продажи квартиры. Моя мама намеревается продать свою квартиру в Казахстане. Я гражданка другого государства. Какую пошлину с продажи ей придется заплатить? Нужно ли будет мне отказаться от наследства? Ответ: Здравствуйте, Анастасия!
Рассмотрев Ваше обращение, мы выделили следующие вопросы: 1. Какой налог необходимо уплатить Вашей маме при продаже недвижимого имущества в РК? 2. Необходимо ли Вам отказываться от наследства при продаже квартиры? 1. Какой налог необходимо уплатить Вашей маме при продаже недвижимого имущества в РК? Мы предполагаем, что квартира находится в собственности Вашей мамы, которая является гражданкой Республики Казахстан. В соответствии с пп.14 п.2 ст. 319 Кодекса Республики Казахстан от 25 декабря 2017 года № 120-VI «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (далее - «Налоговый кодекс»), не рассматриваются в качестве дохода физического лица прирост стоимости при реализации (передаче в качестве вклада в уставный капитал юридического лица) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности один год и более с даты регистрации права собственности. В случае, если Ваша мама продаст квартиру в срок менее одного года с даты приобретения, она будет обязана уплатить индивидуальный подоходный налог по ставке 10%, в соответствии с п.1 ст.320 Налогового кодекса. Следовательно, мы полагаем, что если Ваша мама является гражданкой Казахстана и владеет квартирой на праве собственности более 1 года, то, независимо от суммы полученной при сделке, у нее не возникнет налоговых обязательств. 2. Необходимо ли Вам отказываться от наследства при продаже квартиры? Согласно п.1 ст. 188 Гражданского Кодекса Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (далее - «ГК РК»), право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.Ваша мама является единоличным собственником квартиры, мы полагаем, что она имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению без согласия кого-либо. Мы также полагаем, что в данном случае, Вы не вправе владеть квартирой, так как право о наследстве вступает в силу только в том случае, если на Вас составлено завещание, которое вступает в силу только после смерти собственника квартиры, согласно п.1 ст.1046 ГК РК. Следовательно, мы полагаем, что Вашей маме необходимо оплатить налог только в том случае, если квартира находится в ее собственности меньше года, а также в случае, если она не является гражданкой Республики Казахстан. Также, мы полагаем, что при продаже квартиры у Вас нет необходимости в отказе квартиры, так как Ваша мама является единоличным собственником квартиры.
Вопрос от: Алена
Здравствуйте уважаемые юристы, подскажите, пожалуйста. Имеется квартира в совместной собственности. В 90х годах приватизировали на 3х человек. В 2020 году один собственник умер. 1/3 доля разделилась между двумя другими собственниками. Сразу после вступления в наследство я неоднократно предлагала выкупить у меня долю квартиры, или продать свою долю по рыночной цене, или вообще продать квартиру и разделить деньги, т.к. взаимоотношения испорчены. Она согласилась продать свою долю, только после моих слов, что «буду подавать в суд, раз по-хорошему не получается». Далее в день сделки начинала посылать, орать, угрожать (записи сохранены)… и так неоднократно срывала сделку. Потом она попросила дать 6-7 мес, чтобы она смогла оформить ипотеку и выкупить у меня долю. 7 месяцев я вообще ее не беспокоила, в квартиру не приходила. Через 7 месяцев все эти истерики, угрозы заново повторились. И так уже более 2.5 лет. До 2020 года она проживала 9 лет в России. Налоги за квартиру за нее платила я, также неоднократное решение проблем с ПКСК, забота о болеющей матери всё было на мне. В январе 2023 я заказала у адвоката предсудебное письмо с предложением выкупить у меня долю или согласиться продать квартиру на рынке. Письмо она получила, но ответа не дала. После окончания срока письма я написала ей в ватсап с просьбой дать ответ, и отправила повторно фото письма. Но предложений от нее, для решения вопроса, не поступило. В квартиру меня не пускает. Я знаю, что она задумала и делает ремонт, чтобы сократить мою долю собственности. Подскажите, пожалуйста, какие еще бывают досудебные решения таких вопросов? Если бу дет суд и она откажется продавать и выкупать долю, тогда будет продажа через торги? Какие минусы? Как на мне отразиться то, что она делает ремонт без моего согласия? Обязательно ли в таких спорных делах нанимать адвоката? Адвокаты просят от 300 тыс + все другие расходы. Ответ: Представляются возможными два способа разрешения возникшей ситуации.
1. Вы, согласно пункту 2 ст.212 Гражданского кодекса РК (Общая часть) (далее – ГК), имеете право по своему усмотрению продать свою долю в общей собственности. Однако при этом необходимо соблюсти условия, предусмотренные пунктом 2 ст.216 ГК, то есть известить в письменной форме остальных собственников о намерении продажи своей доли, указать цену и другие условия, на которых продаете ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня получения извещения, Вы вправе продать свою долю любому лицу.
2. Обращение в суд с иском о выделе Вашей доли в денежном эквиваленте к сособственнику, препятствующему продаже. Судом будет назначена экспертиза по вопросу о возможности выдела доли в натуре. В случае предоставления экспертом заключения о невозможности выдела доли в натуре, Ваш иск будет удовлетворен. При таких обстоятельствах ответчик обязан выплатить Вам стоимость 1/2 доли в собственности, после чего данная доля перейдет к нему, а Вы, соответственно, утратите на нее право.
Что касается расходов на содержание квартиры, то в соответствии со статьей 215 ГК, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Поскольку другой собственник, проживая последние 9 лет в России, не оплачивал налоги и иные расходы, Вы можете потребовать от него возмещения половины произведенных затрат.
В случае если другой собственник с Вашего согласия осуществит ремонт квартиры (неотделимые улучшения), что значительно повысит ее рыночную стоимость, он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (пункт 1 ст.211 ГК).
Вопрос от: Азамат
Входит ли короб вентиляционной шахты в общую площадь квартиры? Застройщик указал в договоре 114 квадратных метров, а БТИ рассчитал 117 квадратных метров (так как при замере открыто стояли вентиляционные шахты, то есть без короба). Из за этого застройщик требует оплатить разницу за 3 квадратного метра.
Ответ: Здравствуйте, Азамат!
Исходя из предоставленной Вами информации, мы выделили следующие вопросы:
1.Входит ли площадь, занятая проемом вентиляционной шахты в квартире многоэтажного жилого дома, в общую площадь квартиры?
2.Что Вам следует предпринять при неправильном замере общей площади квартиры?
1.Входит ли площадь, занятая коробом вентиляционной шахты в квартире многоэтажного жилого дома, в общую площадь квартиры?
В соответствии с пп.33 и пп.35 ст.2 Закона «О жилищных отношениях» № 94-I от 16 апреля 1997 Республики Казахстан (далее – «Закон»), в общую площадь жилища входит сумма жилой и нежилой площадей жилища, и сумма площадей балконов. Так же, согласно пп.36 и пп.37 ст.2 Закона, жилой площадью жилища является сумма площадей жилых комнат (спальни, гостиной, и т.д.), нежилой площадью является сумма площадей внутренних подсобных помещений (кухни, ванной комнаты, туалета, прихожей, коридора, квартирной кладовой и т.д.) в жилище (квартире), исчисляемая в квадратных метрах. Исходя из указанного, вентиляционный короб не входит в общую площадь жилища.
Таким образом, мы полагаем, что площадь, занятая коробом вентиляционной шахты, не учитывается при определении общей площади жилого помещения.
2.Что Вам следует предпринять при неправильном замере общей площади квартиры?
Мы полагаем, что при неправильном замере общей площади квартиры, Вам следует направить претензию в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) и запросить повторные замеры общей площади квартиры.
В случае не урегулировании спора, Вам следует обратиться в специализированный межрайонный административный суд с иском о признании замеров площади квартиры недействительными. В иске ответчиком выступает Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Также, мы полагаем, что при подаче иска о признании замеров общей площади квартиры недействительными, нет необходимости в выплачивании государственной пошлины в соответствии с п.1 ст.610 Налогового кодекса № 120-VI от 25 декабря 2017 года Республики Казахстан.
В соответствии с п.2 и 3 ст.131 Административного процедурно-процессуального кодекса Республики Казахстан № 350-VI от 29 июня 2020 года (далее – «АППК РК»), иск подается в суд в письменной форме либо в форме электронного документа (через государственный портал «Egov.kz»), удостоверенного посредством электронной цифровой подписи истца или его представителя.
В иске должны быть указаны:
1.наименование суда, в который подается иск;
2.фамилия, имя и отчество истца, его место жительства, дата и место его рождения, наименование представителя и его адрес, если иск подается представителем; номера телефонов, адреса электронной почты истца, его представителя;
3.наименование ответчика, место нахождения, банковские реквизиты (если они известны истцу) и бизнес-идентификационный номер (если он известен истцу). В иске должны быть указаны номера телефонов и электронный адрес ответчика, если они известны истцу;
4.содержание исковых требований (предмет иска) и изложение обстоятельств, которыми истец обосновывает свои требования (основания иска), суть нарушения или угрозы нарушения прав, свобод и законных интересов истца.
5.сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено законом;
6.перечень документов и других прилагаемых материалов (при наличии).
7.обоснованное мнение истца о нарушении ответчиком его прав, свобод и законных интересов, об установлении препятствий к их осуществлению либо о незаконном наложении на него какой-либо обязанности.
Таким образом, при несогласии с замерами БТИ, Вам следует подать иск о признании замеров площади квартиры недействительными в специализированный межрайонный административный суд. Мы полагаем, что при удовлетворении иска судом, БТИ будет обязано внести изменения в техническом паспорте квартиры.
Вопрос от: Рифкат
Здравствуйте такой вопрос, 2 года назад купил участок, купля продажа есть, приезжаю на участок, строится дом, получается в 2007 году Аким сельского округа, выдал участок, тому человеку у которого купил я, и через 5 месяцев выдал этот же участок другому человеку, тот который строит дом. Границы участка Я не делал, обратился в земельный там приписан этот человек который строит, как мне быть? Ответ: Здравствуйте, Рифкат!
В первую очередь необходимо установить собственника данного имущества. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, согласно Закону Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Право собственности на недвижимое имущество (земельный участок) может возникнуть на основании договора купли-продажи, прошедшего процедуру государственной регистрации.
Для установления Вашего права собственности на данный земельный участок необходимо предоставить суду следующий пакет документов:
•правоустанавливающие документы (договор купли-продажи земельного участка);
•технический паспорт участка;
•идентификационные документы на земельный участок.
В соответствии со ст.13 Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»:
«1. Книга учета документов, поступающих на государственную регистрацию, ведется регистрирующими органами в целях учета и установления приоритета между заявлениями, поданными на государственную регистрацию возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов регистрации.
2. Приоритет между заявлениями, внесенными в книгу учета документов, поступающих на государственную регистрацию, устанавливается по дате, часу и минуте подачи заявления на государственную регистрацию.
3. Форма, содержание и порядок ведения книги учета документов, поступающих на государственную регистрацию, определяется уполномоченным органом.»
Исходя из вышеуказанной статьи Закона, в книге учета документов, поступающих на государственную регистрацию, должна быть внесена запись о Вашем заявлении, чтобы установить приоритет между заявлениями других граждан.
Резюмируя все вышесказанное, предлагаем Вам в судебном порядке доказать Ваше право собственности на данный земельный участок. На основании решения суда будет отменена государственная регистрация прав на недвижимое имущество другого гражданина, который строит дом на территории Вашего земельного участка. С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Жанибекова Ясмина |
|
Контакты:
+7(727) 222 21 01  info@prg.kz(многоканальный) |
050050, Республика Казахстан , г. Алматы, пр. Рыскулова 43В