Здравствуйте! Вопрос касательно оплаты услуг за отопление, т.е. в нашей квартире нет батарей отопления только проходит стояк, и нам неоднократно звонит контролер и говорит, чтобы мы платили за услуги отопления, кондоминиума или КСК нет. Вопрос: обязаны ли мы платить за проходящий стояк отопления, если мы не заключали договор? Спасибо.

Ответ: Уважаемый Жумат!

Мы полагаем, что поставщик теплоэнергии требует от Вас оплаты этих услуг, потому что для поставщика Вы до сих пор являетесь потребителем тепловой энергии, так как Вы не оформили отказ от отопления надлежащим образом. Все потребители тепловой энергии в многоквартирных домах пользуются этой услугой на основании публичного договора согласно п.62 Правил пользования тепловой энергией от 18 декабря 2014 года № 211. Пользование происходит через систему центрального энергоснабжения. Отопление передается всему дому через внутридомовую сеть, которая, согласно Закону Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях», является частью общего имущества, а потом распределяется по квартирам в зависимости от площадей квартир. Исходя из этого, наличие в Вашей квартире стояков говорит о том, что Ваша квартира подключена к системе теплоснабжения Вашего дома и для поставщика Вы являетесь потребителем тепловой энергии. Следовательно, Вы обязаны оплачивать услуги поставки теплоэнергии. Если Вы хотите отказаться от отопления надлежащим образом, Вам следует обратиться к Вашему поставщику теплоэнергии.

Доверенность представлять мои интересы у нотариуса законна? И не оформит ли тот, кому я написал доверенность, мой дом на себя без моего ведома?

Ответ: Здравствуйте, Тимур!

Представитель на основании выданной Вами доверенности может представлять Ваши интересы в отношениях с любыми третьими лицами, в том числе и у нотариуса. Так, на основании пункта 1 статьи 167 Гражданского Кодекса Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (далее - ГК РК) доверенностью признается письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу (поверенному).  Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. По сделке, совершенной представителем, права и обязанности возникают непосредственно у представляемого (статья 163 ГК РК). То есть, выдавая доверенность представителю, Вы уполномочиваете его на совершение действий, прописанных в доверенности, от Вашего имени и в Ваших интересах.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 ГК РК, представитель не может совершать сделки от имени, представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. Следовательно, Ваш представитель не сможет переоформить на себя Ваш дом на основании выданной Вами доверенности, однако переоформить имущество на третье лицо законом не запрещено. 

В целях защиты Ваших интересов у Вас есть 2 варианта:

1)На основании пункта 1 статьи 163 ГК РК (представительство) -  сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, законодательстве, решении суда либо административном акте, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. То есть, представитель имеет право совершать только те сделки, на которые уполномочен доверенностью. Следовательно, мы предлагаем четко прописать в доверенности условия и пределы совершения сделок уполномоченным представителем в целях устранения возможности осуществления нежелательных действий.

2)Также, Вы можете заключить договор поручения и на основании этого договора выдать доверенность. На основании пункта 1 статьи 846 ГК РК (договор поручения) - по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. По сделке, совершенной поверенным, права и обязанности возникают непосредственно у доверителя. То есть, при заключении договора, у обеих сторон (с Вашей стороны и со стороны поверенного) возникают права и обязанности, при невыполнении или нарушений которых стороны несут ответственность. 

Подводя итог, мы полагаем, что Вы сможете защитить свои интересы, четко прописав в доверенности полномочия представителя, исключив возможность осуществления им нежелательных для Вас действий, и/или заключив договор поручения, при нарушении которого, виновная сторона будет нести ответственность.

Здравствуйте! проживаем с супругом (владельцем 1/3 части участка) в доме на 3 хозяина. земельный участок общего пользования, но каждый имеет равную 1/3 часть на основании мирового соглашения принятого судом в начале 2000 годов. сосед 1 отделился забором, имеет отдельный вход и заезд на участок, а также провёл отдельные коммуникации и всё это зарегистрировал. Сосед 2 и мы имеем один совместный вход на участок. Газ и электричество отдельно подведено к каждому из домов и соответственно зарегистрировано. Вода и канализация с соседом 2 у нас общая, при этом данные коммуникации у нас оформлены законно, за что мы и платим, а вот сосед 2 данные коммуникации официально не оформил и не зарегистрировал. 1. Можно ли как-то воздействовать законным путём на соседа 2 для того, чтобы он зарегистрировал на себя тоже воду и канализацию? 2. Сосед 2 в 2017 году перемерил участок без участия соседа 1 и моего супруга как владельцев на данного участка. После этого сосед 2 переоформил план участка и теперь предъявляет устные претензии по поводу площади которая ему положена (он утверждает что у него маленькая площадь участка). И данный вопрос поднимается соседом 2 каждый год. Он предлагает равными частями разделить данный участок. Как разрешить спор по поводу разделения участка?

Ответ: Здравствуйте, Елена!

Основываясь на данной Вами информации, мы выделили следующие вопросы:

1.Какие меры правового воздействия можно применить, чтобы сосед зарегистрировал на себя воду и канализацию? 

Согласно статье 50 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях» (Далее - Закон) собственники обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума, поэтому Ваш сосед обязан оплачивать воду и канализацию. В качестве меры правового воздействия мы рекомендуем Вам, для начала, направить ему претензию, если Вы желаете урегулировать спор в досудебном порядке. В претензии следует предъявить требования о возмещении компенсации за оплату воды и канализации, а также то, что в случае судебного разбирательства на соседа будет возложена обязанность уплатить государственную пошлину. Если Ваш сосед откажется удовлетворить требования, указанные в претензии, то мы рекомендуем Вам обратиться к нему в судебном порядке. Согласно статье 917 Гражданского Кодекса Особенной части Республики Казахстан имущественный вред должен быть возмещен полностью лицом, причинившим этот вред. В данном случае Вам нужно будет доказать причинно-следственную связь и размер вреда, который зависит от того, как выплачивалась оплата за канализацию и воду.

2.Может ли собственник участка переоформить план участка без ведома других собственников?

Под планом участка мы понимаем акт на право частной собственности на земельный участок, что является идентификационным документом, в котором должны быть указаны границы участка согласно пункту 25 статьи 12 Земельного Кодекса Республики Казахстан. Для того, чтобы удостовериться, что смена границ участка все-таки произошла и устные претензии соседа имеют юридическую силу, Вы можете проверить Ваш акт на право частной собственности, если он новый, или запросить его в Департаменте земельного кадастра и Технического обследования недвижимости города Алматы по адресу: Ауэзова, 107. Мы рекомендуем Вам сверить свой акт с актом соседа, так как есть вероятность того, что причина изменения границ участков произошла из-за ошибки отдела земельных отношений. 

Перечень документов необходимых для получения акта:

1.Заявление к услугодателю, на выдачу акта на право частной собственности на земельный участок.

2.Документ, удостоверяющий личность (требуется для идентификации личности).

3.Копия выписки из решения местного исполнительного органа о предоставлении права частной собственности на земельный участок.

4.Копия землеустроительного проекта, утвержденного структурным подразделением местного исполнительного органа областей (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), осуществляющими функции в области земельных отношений (далее - уполномоченный орган) (в случае изготовления землеустроительного проекта услугодателем предоставление землеустроительного проекта не требуется).

5.Копия материалов по установлению границ земельного участка на местности (в случае выполнения работ по установлению границ участка услугодателем, предоставление материалов по установлению границ не требуется).

6.При наличии землеустроительного проекта размещения земельных участков на площадку для отвода под индивидуальное жилищное строительство представляется часть землеустроительного проекта на конкретный земельный участок и материалы по установлению его границ на местности, выдаваемые организацией, выполнившей указанные работы.

7.Копия договора купли-продажи земельного участка (при продаже земельного участка).

8.Копия платежного документа о произведенной оплате выкупной цены (для физических лиц - квитанция, для юридических лиц - платежное поручение) земельного участка (при продаже земельного участка государством).

9.Платежный документ (квитанцию) об оплате услуг за изготовление акта на право частной собственности на земельный участок.

Однако в случае, если Ваш сосед действительно имеет иное распределение границ в своем акте, чем было определено мировым соглашением, и решит перераспределить площадь согласно новому плану в судебном порядке, то мы полагаем, что Вам потребуется поднять вопрос о правомерности принятия данного плана участка, так как у Вас уже было мировое соглашение, которое разделило участок на равные площади. Сама процедура перераспределения границ участка заключается в проведении землеустроительных работ, которые включают выезд специалиста, составление землеустроительного проекта и утверждение в Управлении земельных отношений г. Алматы площади участка. Для того, чтобы выяснить, каким образом произошло переоформление плана участка, рекомендуем Вам обратиться в Департамент земельного кадастра и Технического обследования недвижимости города Алматы по адресу: Ауэзова, 107. Телефон: +7(727) 375 5707. Адрес электронной почты: almaty@aisgzk.kz.

Здравствуйте, мы живем в доме 70-го года постройки. За все года в доме ни разу не делался капитальный ремонт, только косметический (покраска стен и побелка). Кафель с лестничных пролетов весь отвалился, штукатурка обваливается. Мы, жильцы нашли рабочего-строителя, который за умеренную плату согласился нам сделать ремонт, установили пластиковые окна, так как старые рассохлись и не закрывались, купили кафель на пол... В общем работа с материалом обошлась по 31000 с квартиры, а в подъезде 15 квартир. Одна квартира категорично не хочет сдавать на ремонт, они и раньше не сдавали на косметический, люди сами как-нибудь перекрывали, а теперь эту сумму никто не хочет за них вкладывать. В той квартире живут трое - хозяйка-бабушка , ее сын и племянница. Что делать? Как повлиять на них чтобы они заплатили?

Ответ: Здравствуйте, Лидия!

Собственники помещений (квартир) обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, что установлено пунктом 2 статьи 35 Закона «О жилищных отношениях».

Размеры взносов на содержание общего имущества объекта кондоминиума устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе. Понятие доли собственника помещения (квартиры) в общем имуществе регулируется 3 пунктом статьи 31 Закона «О жилищных отношениях». Так, размер доли определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Соответственно, в Вашем случае следовало разделить взносы на содержание общего имущества между собственниками квартир в соответствии с принадлежащей им долей (соотношением размера полезных площадей собственников помещений).

Следовательно, мы рекомендуем подать в суд иск от имени собственников квартир и запросить компенсацию произведенных затрат, пропорционально своей доле в общем имуществе.При этом следует приложить протокол, в котором зафиксировано решение большинства собственников о проведении капитального ремонта объекта кондоминиума.
Мы полагаем, что каждый добросовестный плательщик имеет право получить с должника компенсацию пропорционально своей доле в имуществе.

Здравствуйте. Государственное предприятие провело капитальный ремонт здания. После демонтажа остались стройматериалы (в том числе металлические конструкции). Нужно и оприходовать данный материал, подлежит ли он реализации и как проводится реализация такого стройматериала?

Ответ: Здравствуйте, Ксения!

Мы полагаем, что в Вашем случае есть 2 возможных варианта решения.

1.По соглашению с компанией, проводившей ремонт в государственном предприятии, Вы можете реализовать оставшийся стройматериал этой компании. Тем самым Вы сможете уменьшить сумму договора подряда на сумму стройматериала, который Вы сможете реализовать. 

2.В соответствии с учредительными документами государственного предприятия, оценку стройматериала производит оценочная комиссия (в зависимости от учредительных документов). В случае принятия решения о пригодности данного стройматериала и его цене, государственное предприятие может его реализовать. В случае, если стройматериал по решению комиссии окажется непригодным, Вы можете утилизировать данный стройматериал. Это можно сделать, заключив договор с компанией, специализирующейся на утилизации отходов.

Имеет ли право КСК взыскивать оплату за содержание дома если нет регистрации кондоминиума, хотя жители на собрании отказались от регистрации, однако на суде посчитали что сбор денег за обслуживание дома без зарегистрированного кондоминиума является не законным, как быть в этом случае? 

Ответ: Здравствуйте, Мурат.

Следует прояснить, что понятия кондоминиум и объект кондоминиума не являются тождественными. Так кондоминиум создается не волеизъявлением участников, а образовывается в силу факта нахождения отдельных помещений, находящихся в раздельной собственности (ином вещным праве) в составе многоквартирных жилых домов или иных зданий, в которых таких помещений два и более. Объектом кондоминиума признается имущественный комплекс, в состав которого входят как помещения, находящиеся в индивидуальной (раздельной) собственности, так и общее имущество, принадлежащее всем участникам кондоминиума, в том числе подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования. Объект кондоминиума подлежит регистрации, согласно статье 32 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», и может быть зарегистрирован в любой форме, не противоречащей законодательству Республики Казахстан. 

В соответствии со статьей 42 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» собственники помещений (квартир) в месячный срок со дня образования кондоминиума должны на общем собрании решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.

При недостижении соглашения между собственниками помещений (квартир) о выборе формы управления объектом кондоминиума в срок, указанный в пункте 1 настоящей статьи, жилищная инспекция при вводе в эксплуатацию жилого дома (жилого здания) определяет на трехмесячный срок обслуживающую организацию, которая осуществляет функции органа управления объектом кондоминиума.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях" собственники помещений (квартир) обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома.

Следовательно, обязанности по содержанию общего имущества возложены на собственников помещений (квартир) многоквартирного дома. КСК в свою очередь является управляющей организацией, создаваемой собственниками помещений (квартир) для совместного управления общим имуществом объекта кондоминиума, в обязанности которого не входит участие в расходах на содержание общего имущества.

Таким образом, собственники помещений (квартир) обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Добрый день. Подскажите порядок действий и обжалования незаконного строительства. Так, мной моему соседу предварительно давалось нотариальное согласие на реконструкцию жилого дома в соответствии с утвержденными нормами СНИП РК, (а не капитальное строительство, т.е. я был целенаправленно введен в заблуждение). Однако сосед выполняет капитальное строительство и на просьбу остановить говорит, что я все согласовал. Но им нарушаются такие пункты СНИП. Новый жилой дом возводится не в границах прежнего, снесенного дома, а другой части земельного участка общей долевой собственности впритык к существующему строению, построенному еще в 1965г., без отступления от забора (вместо забора) и с нарушением расстояний противопожарных норм к существующим домостроениям и недопустимого затенения участка. При этом после строительства несколькоэтажного дома с такими нарушениями создается непозволительное затенение моего участка. В результате нарушений требований СНиП РК и других обязательных к исполнению Норм и Правил, действующих на территории Республики Казахстан нарушаются мои права и охраняемые законом интересы. 1. какие шаги мне предпринять для восстановления моих прав? 2. можно ли отозвать нотариальное согласие на реконструкцию в связи с введением в заблуждение и нарушением норм строительства?

Ответ: Уважаемый Павел!

Мы предполагаем, что Ваш сосед строит новый дом на месте старого, при этом осуществив полный снос несущих конструкций и фундамента старого здания. Помимо этого, при постройке он выходит за границы своего участка, посягая на чужую собственность, а также посягает на Ваши права неправомерными действиями в ходе строительства дома.

Согласно Государственным нормативам в области архитектуры, градостроительства и строительства СВОД ПРАВИЛ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН СП РК 1.01-101-2014 (далее – СП РК), «реконструкция - это перестройка здания, сооружения для улучшения его функционирования...». Мы презюмируем, что Ваш сосед  не сохранил старой основы здания, то есть произвел полный снос. Исходя из данной Вами информации, можно сделать вывод, что строительные работы, производимые Вашим соседом, являются индивидуальным жилищным строительством, то есть постройкой жилого дома на участке своими силами согласно Закону Республики Казахстан от 3 ноября 1994 года №213-XIII «Об индивидуальном жилищном строительстве»).  

Согласно п.5 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, Самовольное строительство объектов различного назначения на территории населенных пунктов не допускается. Ваш сосед должен был получить специальное разрешение для строительства дома, согласно пункту 68 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства. Для получения такого разрешения хозяин участка должен предоставить проект здания. В проекте указываются размеры и площади дома. Из фактов дела следует, что Ваш сосед нарушает правила и нормативы для строений. Мы предполагаем, что он не получил разрешения на строительство в органе архитектуры, градостроительства и строительства, а значит самовольно начал строительство жилого дома. Лицо, самовольно начавшее строительство жилого дома, несет ответственность в соответствии с законодательством Республики Казахстан согласно статье 15 Закона Республики Казахстан от 3 ноября 1994 года № 213 "Об индивидуальном жилищном строительстве". Таким образом он может быть привлечен к административной ответственности согласно статье 316 Кодекса Республики Казахстан об Административных правонарушениях.

В заключении, для защиты Ваших прав и законных интересов Вы можете обратиться в орган ГАСК по месту жительства с жалобой на соседа в связи с допущенными нарушениями требований, или в суд с иском о прекращении строительства здания в связи с его возведением с нарушением норм действующего законодательства и отсутствием разрешительной документации.

Добрый день! До заключения брака была получена квартира в наследство. Позже ее обменяли с доплатой в 1,5 млн тенге да другую. Теперь при разводе муж просит половину от квартиры. Воспитываю сына, ему 2 годика. Как суд ее может разделить? Боюсь остаться ни с чем, так как родителей и близких родственников у меня нет.

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, можно ли решить следующий вопрос? В совместной долевой собственности имеется частный дом, в котором 3 собственника. Распределение долей: 1 - 50 %, 2 - 25 %, 3 - 25 %. Собственники 2 и 3 готовы к продаже дома, а 1 собственник (у которого 50 %) нет, и в то же время не может выкупить доли 2 и 3 собственника, т.к. нет соответствующих средств. Совместно проживать трем семьям в одном доме невозможно. Как решить этот вопрос? Можно ли применить 6-й пункт в 218 статье ГК РК, где говорится следующее: «6. При невозможности раздела общего имущества либо выдела доли из него по правилам, изложенным в пунктах 3 и 4 настоящей статьи, суд принимает решение о продаже имущества с публичных торгов с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соразмерно их долям».