Добрый день! У меня вопрос по оформлению недвижимости через ЦОН, я приобрел квартиру у застройщика, счс идет выдача документов, хотели оформить куплю продажу через ЦОН но сотрудники застройщика ставят препоны и специально тянут время мотивирую тем что у них юристы заняты у ЦОНа программа виснит и.т.д. У меня следующий вопрос есть какой нибудь закон который регулирует данные сделки. застройщик за то чтобы мы оформлялись через нотариус. Но мы хотим оформить через ЦОН так как дешевле в три раза.

Ответ: Здравствуйте, Кайрат! 

Исходя из Вашего обращения, мы выделили следующие вопросы:

1.Возможно ли оформить сделку купли-продажи в Центре Обслуживания Населения (далее - «ЦОН»)?

2.Почему застройщик настаивает на оформление сделки у нотариуса?

1.Возможно ли оформить сделку купли-продажи в ЦОНе (далее - «ЦОН»)?

Законодательство РК предусматривает, что при оформлении договора купли-продажи стороны по своему желанию могут выбрать одну из ее форм: нотариальную, согласно ст.154 Гражданского Кодекса Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (далее - «ГК РК»), или простую письменную, в соответствии со ст.152 ГК РК.

Следовательно, закон не обязует Вас оформлять данную сделку нотариально. 

2.Почему застройщик настаивает на оформлении сделки у нотариуса?

Мы полагаем, что приобретая недвижимость у застройщика, Вы могли заключить предварительный договор, в соответствии со ст.390 ГК РК. Мы также полагаем, что, согласно заключенному договору, застройщик мог указать одним из обязательств одной из сторон оформление сделки у нотариуса и может настоять на оформлении именно таким способом.

Мы полагаем, что застройщик настаивает на оформлении сделки у нотариуса, так как это значительно снижает риски для обеих сторон данного договора. Если стороны обратились к нотариусу для оформления договора купли-продажи, то нотариус обязан проверить объект договора (недвижимость), а также персональные данные участников сделки и подлинность их подписей, согласно ст.79, п.1 ст.24 и ст.43 Закона о нотариате от 14 июля 1997 года № 155-I. Более того, после подписания договора и его заверения нотариус сам отправляет документы в ЦОН и участникам не нужно будет присутствовать.

Согласно п.2 ст.3 Закона в осуществлении нотариальной деятельности нотариусы и другие уполномоченные на совершение нотариальных действий лица независимы и подчиняются только закону. Также в соответствии со статьей 18 Закона, нотариус обязан:

•разъяснять гражданам и юридическим лицам права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред;

•хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности;

•отказывать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Республики Казахстан;

•соблюдать профессиональную этику;

•представлять сведения по сделкам и договорам физических лиц органам государственных доходов по форме, в порядке и сроки, определенные налоговым законодательством Республики Казахстан. При этом представление указанных сведений не является разглашением тайны нотариальных действий.

Следовательно, мы полагаем, что при отсутствии нотариального заверения договора, Вы не будете застрахованы от риска недобросовестности застройщика или его предвзятости, неверной формы или содержания договора, а также риска возникновения сложностей с налоговыми органами.

Таким образом, мы полагаем, что вышеперечисленные факты объясняют желание застройщика оформить сделку посредством нотариуса. 

Также, в случае, если Вам понадобится квалифицированная юридическая помощь в подготовке документов, мы рекомендуем Вам обратиться в Юридическую Клинику Университета КИМЭП, e-mail: legal.clinic@kimep.kz, телефон +7 (727) 237 47 57.

Здравствуйте, квартира не приватизирована, документы на неё был только ордер он утерян. квартира на балансе акимата. сейчас представители акимата говорят что могут выселить? В квартире имеются долги. Могут ли выселить и на основании чего?

Ответ: Исходя из Вашего обращения, мы выделили следующий вопрос:

1.Каковы основания выселения без предоставления другого жилища из государственного жилищного фонда?

Согласно ст.107 Закона РК «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года № 94-I (далее - «Закон»), выселение нанимателя, членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц из государственного жилищного фонда без предоставления другого жилища допускается в случаях, если: 

•они систематически разрушают или портят жилище;

•они используют жилище с нарушением требований ст.4 Закона;

oиспользование квартир не должно приводить к их разрушению или порче, нарушать условия проживания других собственников квартир, нежилых помещений и должно соответствовать строительным, санитарным, экологическим, противопожарным и другим обязательным нормам, и правилам.

•они систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одном помещении или в одном жилом доме;

•они без уважительных причин уклоняются в течение шести месяцев подряд от внесения платы за пользование жилищем;

•лица лишены родительских прав и их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным;

•лицо самоуправно заняло жилище; 

•договор найма (поднайма) жилища был признан недействительным по основаниям, предусмотренным п.1 ст.108 Закона; 

•они приобрели иное жилище на праве собственности, независимо от его места нахождения; 

•они приобрели в собственность квартиру в многоквартирном жилом доме, расположенном в том же населенном пункте, путем участия в жилищно-строительном кооперативе;

•возникли основания, предусмотренные ст. 111 и 114 Закона. 

Следует также отметить, что выселение, в соответствии с п.2 ст.8 Закона, допускается лишь в судебном порядке.

Следовательно, мы полагаем, что выселение без предоставления жилища допускается в вышеуказанных случаях в судебном порядке. Также, мы полагаем, что в Вашем случае выселение будет обоснованным в случае, если Вы без уважительных причин уклонялись от оплаты за пользование жилищем в течение шести месяцев подряд.

Проживали в арендной квартире несколько месяцев без договора, после оплаты арендной платы хозяин заявил, что будет выселять нас и деньги не вернет. Куда мы можем обратиться с заявлением?

Ответ: Здравствуйте, Айнара!

Исходя из представленной Вами информации, мы выделили следующие вопросы:

1.Возникли ли гражданско-правовые отношения между наймодателем и нанимателем? 

2.Имеет ли право наймодатель выселить нанимателей и отказать в возврате денег? 

3.Какие действия Вы можете предпринять как наниматель жилища? 

1.Возникли ли гражданско-правовые отношения между сторонами?

Согласно п.2 ст. 601 Гражданского кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1999 года № 409-I (далее - «Кодекс»), договор найма жилища должен быть заключен в письменной форме. В Вашем случае, между сторонами не был заключен обязательный письменный договор. Однако, в соответствии с  п.3 ст. 152 Кодекса, к совершению сделки в письменной форме приравнивается обмен электронными документами, электронными сообщениями или иными документами, определяющими субъектов и содержание их волеизъявления. То есть, в случае сохранении уведомлений об оплате за аренду или электронных сообщений, где Вы обсуждали и договаривались об условиях аренды квартиры, данная сделка будет считаться заключенной в письменной форме. Следовательно, мы полагаем, между вами существует письменный договор найма жилища, по которому стороны являются наймодателем и нанимателем. 

2.Имеет ли право наймодатель выселить нанимателей и отказать в возврате денег? 

Согласно п.1 ст.601 Кодекса, по договору найма жилища собственник жилища (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату. То есть, Вы имеете право пользоваться имуществом за плату согласно договору между вами (нанимателем и наймодателем). Следовательно, мы предполагаем, что действия наймодателя, а именно объявление о выселении и отказ в возврате денег, являются неисполнением обязательств и считаются правонарушением, согласно п.1 ст. 349 Кодекса. 

3.Какие действия Вы можете предпринять как наниматель жилища?

В данном случае мы рекомендуем Вам обратиться в суд и подать исковое заявление о возврате Ваших денежных средств. 

Согласно п.1 ст. 148 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - «ГПК»), иск подается в суд первой инстанции в письменной форме либо в форме электронного документа по форме и содержанию, изложенные в ст.146 ГПК. 

К исковому заявлению, согласно  ст. 149 ГПК, прилагаются следующие документы:

1.копии иска и приложенных к нему документов по числу ответчиков и третьих лиц;

2.документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

3.документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;

4.документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, если этот порядок установлен законом или предусмотрен договором;

5-1) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия совершались;

Обращаем Ваше внимание, что согласно ст. 103 ГПК,  необходимо оплатить государственную пошлину, которая должна быть подтверждена платежными или кассовыми документами, а при оплате платежей посредством банкоматов, электронных терминалов, каналов удаленной связи и платежного шлюза «электронного правительства» - чеками и квитанциями на бумажных носителях или в электронном виде. 

Также, Вы вправе подать электронную форму искового заявления через сайт «Судебный кабинет». 

В случае, если Вам понадобится квалифицированная юридическая помощь в подготовке документов, мы рекомендуем Вам обратиться в Юридическую Клинику Университета КИМЭП, e-mail: legal.clinic@kimep.kz ,телефон +7 (727) 237 47 57. 

Более того, мы полагаем, что Вы вправе обратиться в Районное Управление Внутренних Дел (далее - «РУВД») с заявлением по факту мошенничества. Согласно п.1 ст. 190 Уголовного кодекса Республики Казахстан, мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.  

Согласно п. 1 ст. 181 Уголовно- Процессуального Кодекса от 4 июля 2014 года № 231-V (далее -«УПК РК»), Вы можете подать заявление об уголовном правонарушении в устной и письменной либо в форме электронного документа. 

Письменное заявление либо заявление в форме электронного документа должно быть подписано Вами и составлено с указанием сведений о заявителе, отраженных ниже.

Устное заявление заносится в отдельный протокол его принятия, который должен содержать сведения о заявителе, месте его жительства или работы, а также о документе, удостоверяющем его личность. Протокол подписывается заявителем и должностным лицом, принявшим заявление.

Далее, в соответствии с п.1 ст. 185 УПК РК, сотрудник РУВД примет и зарегистрирует ваше заявление о совершенном уголовном правонарушении. Вам выдадут документ о регистрации принятого заявления или сообщения об уголовном правонарушении.

Добрый день! есть участок ЛПХ - 10 соток. Хотим его поделить на 3 части и построить на них мини домики для продажи. Подскажите пжт, можно ли заключить договор общедолевой собственности? нужно ли его регистрировать в юстиции? можно ли их ввести в эксплуатацию и получить госакт? Смогут ли собственники купившие эти домики продавать их без согласования других собственников? Как вообще можно узаконить договор общедолевой собственности?

Ответ: Здравствуйте, Бота!

Исходя из предоставленной Вами информации, мы выделили следующие вопросы:

1.Является ли правомерным разделение участка для целей личного подсобного хозяйства на три части? 

2.Каков порядок заключения договора общей долевой собственности? 

3.Каков порядок регистрации прав на земельный участок?

4.Какова процедура ввода в эксплуатацию построенных домов на территории участка? 

5.Смогут ли участники общей долевой собственности распоряжаться своими долями без согласования других участников?

1.Является ли правомерным разделение участка для целей личного подсобного хозяйства на три части?

Согласно п.1 ст.51 Земельного Ккодекса Республики Казахстан № 311-III от 26.07.2007 г. (далее - «Кодекс»), делимым является земельный участок, который может быть разделен на части без изменения своего целевого назначения. Делимость и неделимость определяется идентификационным документом на участок (п.2 ст.51 Кодекса). Мы полагаем, что для того, чтобы определить, возможно ли разделить участок для целей личного подсобного хозяйства на три части для целей, изложенных в Вашем вопросе, необходимо обратиться к идентификационному документу на участок. Исходя из содержания документа, будет установлена возможность делимости участка. 

2.Каков процесс заключения договора общей долевой собственности?

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Республики Казахстан № 268-XIII от 27 декабря 1994 года (далее - «ГК РК»), имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения, либо не подлежит разделу в силу закона.

     Согласно п.5 ст.209 ГК РК, по соглашению участников совместной собственности на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц путем заключения нотариально удостоверенного договора долевой собственности на неделимый земельный участок. Права на данный земельный участок должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. 

3.Каков порядок регистрации прав на земельный участок?

Согласно п.5 ст.22 Закона Республики Казахстан № 310 от 26 июля 2007 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - «Закон»), при государственной регистрации возникновения, изменения, прекращения права общей долевой собственности (иного общего права) заявление о государственной регистрации должно быть подано всеми участниками (уполномоченными представителями). 

Регистрирующим органом прав на недвижимое имущество является Государственная корпорация "Правительство для граждан", осуществляющая государственную регистрацию по месту нахождения недвижимого имущества (п.27 ст.1 Закона). 

Согласно п.2 ст.21 Закона, для государственной регистрации участники (уполномоченные представители) должны предъявить документ, удостоверяющий его личность, и представить следующие документы:

1.заявление о государственной регистрации установленного образца;

2.правоустанавливающий документ, подтверждающие объект регистрации. В случае регистрации права (обременения) на земельный участок предоставляется идентификационный документ на земельный участок;

3.документ, подтверждающий оплату за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Таким образом, мы полагаем, что Вам необходимо заключить и нотариально удостоверить договор общей долевой собственности на земельный участок, а затем зарегистрировать свои права на данный участок в регистрирующем органе.

4.Какова процедура ввода в эксплуатацию построенных домов на территории участка?

Дома, построенные на участках, можно ввести в эксплуатацию согласно Приказу Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 13 декабря 2017 года № 867 «Об утверждении Правил приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно». Для введения объекта в эксплуатацию необходимо наличие следующих документов:

1.архитектурно-планировочного задания, выданного местным исполнительным органом, осуществляющим функции в области архитектуры и градостроительства;

2.технических условий (при необходимости в подключении, дополнительном подключении объекта к источникам инженерного и коммунального обеспечения и/или увеличения нагрузок);

3.эскиза (эскизного проекта)/технического проекта.

Более того, собственник оформляет акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно. Датой ввода объекта в эксплуатацию, принятого собственником самостоятельно, считается дата подписания акта. Акт является исключительным исходным документом при регистрации имущественного права на построенный объект и подлежит обязательному учету в местных исполнительных органах, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства.

5.Смогут ли участники общей долевой собственности распоряжаться своими долями без согласования других участников? 

В соответствии с п.1, 2 ст.212 Кодекса, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением права преимущественной покупки других участников общей долевой собственности.

Следовательно, собственники земельного участка смогут распоряжаться своими долями при условии, что другие собственники предоставляют свое согласие.

Добрый день! У меня вопрос по поводу определения общедомовой территории. Ситуация: в нашем ЖК у квартир на первом этаже есть терраса, которая выходит во внутренний двор дома. Эта терраса составляет 6 кв.м. и она выложена кирпичём. Она отражена в тех. паспорте квартиры. Вокруг террасы застройщиком высажены туи и газон. Спустя какое-то время из-за отсутствия должного ухода туи высохли. Собственники попросили управляющую компанию заменить насаждения и ухаживать. На что получили ответ, что земля вокруг террас зона ответственности собственника квартиры и соответственно насаждения и уход должен осуществляться собственником. Документов на эту землю у собственников нет. И оплата за уход за насаждениями включена в сервисные расходы, которые уплачивает собственник. Возможно ли помочь разобраться в этом вопросе? В чью ответственность входит высадка и уход за насаждениями вокруг террас?

Ответ: Здравствуйте, Алия! 

Исходя из Вашего обращения, мы выделили следующие вопросы:

1.Правомерны ли действия Управляющей компании?

2.Какие существуют возможности для привлечения Управляющей компании к ответственности?

1.Правомерны ли действия Управляющей компании?

Мы полагаем, что туи являются имуществом жилого комплекса (далее- «ЖК») по следующим причинам. 

В соответствии с п.1 ст. 117  Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), принятый Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (далее - «ГК РК»), к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Туи относятся к многолетним насаждениям, следовательно, мы полагаем что туи, находящиеся на территории вашего ЖК, являются недвижимым имуществом.

П.1 ст.31 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях» указывает, что в многоквартирных жилых домах при наличии двух и более собственников квартир, нежилых помещений право собственности на недвижимое имущество возникает в форме кондоминиума. Таким образом, управление ЖК осуществляется через кондоминиум.

Также, согласно п.6 ст.209 ГК РК, собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности. Будучи общей собственностью, туи принадлежат собственникам квартир ЖК на праве общей долевой собственности. В дополнении, в соответствии с п.1 ст.49-1 Закона Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», придомовой земельный участок многоквартирного жилого дома вместе с расположенными на нем элементами благоустройства включается в состав общего имущества объекта кондоминиума.

Следовательно, мы полагаем, что территория ЖК, на которой высажены туи, находится в собственности кондоминиума, то есть в общей долевой собственности жильцов. Это значит, что ответственность за уходом за туями несут жильцы ЖК.

Однако, в соответствии с п.1 ст.189 ГК РК, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо. Исходя из данной нормы закона, мы полагаем, что ухаживать за туями должны были жильцы. Однако, мы полагаем, что после заключения Договора на оказание услуг (далее - «Договор»), ответственность за уход за туями перешла на Управляющую компанию.

П.1 ст.350 ГК РК гласит, что должник, нарушивший обязательство, обязан возместить кредитору вызванные нарушением убытки. В дополнении, п.4 ст.9 ГК РК указывает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Под убытками подразумеваются расходы, которые произведены или должны быть произведены лицом, право которого нарушено, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Следовательно, мы полагаем, действия Управляющей компании неправомерны и она должна возместить ущерб, связанный с невыполнением своих обязательств по уходу за туями. Ущерб должен быть возмещен посадкой новых туй и последующим уходом за ними. 

2. Какие существуют возможности для привлечения Управляющей компании к ответственности?

Мы рекомендуем Вам обратиться в Управляющую компанию с письменной претензией. При отсутствии ответа на претензию, мы полагаем, что Вам следует обратиться в суд с гражданским иском на Сервисную компанию. В соответствии с п.2 ст.109 Кодексом Республики Казахстан от 31 октября 2015 года № 377-V «Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан»  (далее - «ГПК РК»), если спор возник вследствие нарушения лицом, участвующим в деле, претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного законом или договором, в том числе нарушения срока представления ответа на претензию, оставления претензии без ответа, а также нарушения внесудебного порядка урегулирования спора, установленного законом, суд относит на это лицо судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела. То есть, если уполномоченное лицо Управляющей компании не ответит на Вашу претензию, она будет обязана возместить судебные расходы.

Согласно п.1 ст.148 ГПК РК, иск подается в суд первой инстанции в письменной форме либо в форме электронного документа. Иск к юридическому лицу предъявляется в суд по месту нахождения юридического лица согласно учредительным документам и (или) адресу, внесенному в Национальный реестр бизнес-идентификационных номеров. Иск к организации без образования юридического лица предъявляется по месту ее нахождения, в соответствии с п.2 ст.29 ГПК РК.

П.2 ст.148 ГПК РК гласит, что в заявлении должны быть указаны: 

1.Наименование суда; 

2.ФИО, дата рождения, место жительства, ИИН, номер сотовой связи, электронный адрес истца - физическое лицо;

Полное наименование, местонахождение, БИН, банковские реквизиты истца - юридическое лицо;

3.Наименование представителя, адрес - представитель истца;

4.ФИО, место жительство, ИИН (если известен) ответчика - физическое лицо;

Полное наименование, местонахождение, БИН и банковские реквизиты (если известны) ответчика - юридическое лицо;

5.Суть нарушения законных интересов истца и требования истца;

6.Обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, а также содержание доказательств, подтверждающих эти обстоятельства;

7.Сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено законом или предусмотрено договором;

8.Сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались;

9.Цена иска, если иск подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;

10.Перечень прилагаемых к иску документов.

Иск подписывается истцом или его представителем при наличии полномочия на подписание иска. При подаче иска в форме электронного документа он удостоверяется электронной цифровой подписью истца или его представителя.

В соответствии со ст.149 ГПК РК, документы, прилагаемые к иску: 

1.Копии иска и приложенных к нему документов по числу ответчиков и третьих лиц;

2.Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

3.Доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя;

4.Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;

5.Документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, если этот порядок установлен законом или предусмотрен договором;

6.Документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия совершались;

7.Ходатайство истца об истребовании доказательств, если доказательства находятся у ответчика или третьего лица;

8.Копии устава, свидетельства или справки о государственной регистрации (перерегистрации), если иск предъявлен юридическим лицом.

К иску, подаваемому в форме электронного документа, прилагаются в электронной форме копии документов, указанных в пунктах 2 - 8.

Для подачи искового заявления в суд через веб-сайт «Судебный кабинет» - office.sud.kz, Вам необходимо:

1.Авторизоваться;

2.На главной странице выбрать раздел «Судопроизводство»;

3.Выбрать услугу «Заявление искового, особого производства»;

4.Заполнить электронную форму заявления;

5.Приложить скан-копию квитанции об оплате государственной пошлины за оказание услуги (поле «не оплачивать» заполняется при освобождении от уплаты государственной пошлины);

6.К заявлению прикрепить необходимые документы;

7.Подписать ЭЦП (электронной цифровой подписью) и отправить.

Следовательно, мы полагаем, что обязанность по уходу за насаждениями лежит на Управляющей компании в соответствии с Договором. Так как Управляющая компания не выполнила свои обязанности по Договору, она должна возместить убытки. Для разрешения ситуации, первым делом, мы рекомендуем Вам обратиться в Управляющую компанию с письменной претензией. В случае игнорирования претензии, необходимо подать исковое заявление в суд первой инстанции в письменной форме либо в форме электронного документа по месту нахождения юридического лица, то есть Управляющей компании.  

Также, в случае если Вам понадобится квалифицированная юридическая помощь в подготовке документов, мы рекомендуем Вам обратиться в Юридическую Клинику Университета КИМЭП, e-mail: legal.clinic@kimep.kz, телефон +7 (727) 237 47 57. 

Добрый день! У меня вопрос по поводу определения общедомовой территории. Ситуация: в нашем ЖК у квартир на первом этаже есть терраса, которая выходит во внутренний двор дома. Эта терраса составляет 6 кв.м. и она выложена кирпичём. Она отражена в тех. паспорте квартиры. Вокруг террасы застройщиком высажены туи и газон. Спустя какое-то время из-за отсутствия должного ухода туи высохли. Собственники попросили управляющую компанию заменить насаждения и ухаживать. На что получили ответ, что земля вокруг террас зона ответственности собственника квартиры и соответственно насаждения и уход должен осуществляться собственником. Документов на эту землю у собственников нет. И оплата за уход за насаждениями включена в сервисные расходы, которые уплачивает собственник. Возможно ли помочь разобраться в этом вопросе? В чью ответственность входит высадка и уход за насаждениями вокруг террас?

Ответ: Здравствуйте, Алия! 

Исходя из Вашего обращения, мы выделили следующие вопросы:

1.Правомерны ли действия Управляющей компании?

2.Какие существуют возможности для привлечения Управляющей компании к ответственности?

1.Правомерны ли действия Управляющей компании?

Мы полагаем, что туи являются имуществом жилого комплекса (далее- «ЖК») по следующим причинам. 

В соответствии с п.1 ст. 117  Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), принятый Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (далее - «ГК РК»), к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Туи относятся к многолетним насаждениям, следовательно, мы полагаем что туи, находящиеся на территории вашего ЖК, являются недвижимым имуществом.

П.1 ст.31 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях» указывает, что в многоквартирных жилых домах при наличии двух и более собственников квартир, нежилых помещений право собственности на недвижимое имущество возникает в форме кондоминиума. Таким образом, управление ЖК осуществляется через кондоминиум.

Также, согласно п.6 ст.209 ГК РК, собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности. Будучи общей собственностью, туи принадлежат собственникам квартир ЖК на праве общей долевой собственности. В дополнении, в соответствии с п.1 ст.49-1 Закона Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», придомовой земельный участок многоквартирного жилого дома вместе с расположенными на нем элементами благоустройства включается в состав общего имущества объекта кондоминиума.

Следовательно, мы полагаем, что территория ЖК, на которой высажены туи, находится в собственности кондоминиума, то есть в общей долевой собственности жильцов. Это значит, что ответственность за уходом за туями несут жильцы ЖК.

Однако, в соответствии с п.1 ст.189 ГК РК, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо. Исходя из данной нормы закона, мы полагаем, что ухаживать за туями должны были жильцы. Однако, мы полагаем, что после заключения Договора на оказание услуг (далее - «Договор»), ответственность за уход за туями перешла на Управляющую компанию.

П.1 ст.350 ГК РК гласит, что должник, нарушивший обязательство, обязан возместить кредитору вызванные нарушением убытки. В дополнении, п.4 ст.9 ГК РК указывает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Под убытками подразумеваются расходы, которые произведены или должны быть произведены лицом, право которого нарушено, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Следовательно, мы полагаем, действия Управляющей компании неправомерны и она должна возместить ущерб, связанный с невыполнением своих обязательств по уходу за туями. Ущерб должен быть возмещен посадкой новых туй и последующим уходом за ними. 

2. Какие существуют возможности для привлечения Управляющей компании к ответственности?

Мы рекомендуем Вам обратиться в Управляющую компанию с письменной претензией. При отсутствии ответа на претензию, мы полагаем, что Вам следует обратиться в суд с гражданским иском на Сервисную компанию. В соответствии с п.2 ст.109 Кодексом Республики Казахстан от 31 октября 2015 года № 377-V «Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан»  (далее - «ГПК РК»), если спор возник вследствие нарушения лицом, участвующим в деле, претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного законом или договором, в том числе нарушения срока представления ответа на претензию, оставления претензии без ответа, а также нарушения внесудебного порядка урегулирования спора, установленного законом, суд относит на это лицо судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела. То есть, если уполномоченное лицо Управляющей компании не ответит на Вашу претензию, она будет обязана возместить судебные расходы.

Согласно п.1 ст.148 ГПК РК, иск подается в суд первой инстанции в письменной форме либо в форме электронного документа. Иск к юридическому лицу предъявляется в суд по месту нахождения юридического лица согласно учредительным документам и (или) адресу, внесенному в Национальный реестр бизнес-идентификационных номеров. Иск к организации без образования юридического лица предъявляется по месту ее нахождения, в соответствии с п.2 ст.29 ГПК РК.

П.2 ст.148 ГПК РК гласит, что в заявлении должны быть указаны: 

1.Наименование суда; 

2.ФИО, дата рождения, место жительства, ИИН, номер сотовой связи, электронный адрес истца - физическое лицо;

Полное наименование, местонахождение, БИН, банковские реквизиты истца - юридическое лицо;

3.Наименование представителя, адрес - представитель истца;

4.ФИО, место жительство, ИИН (если известен) ответчика - физическое лицо;

Полное наименование, местонахождение, БИН и банковские реквизиты (если известны) ответчика - юридическое лицо;

5.Суть нарушения законных интересов истца и требования истца;

6.Обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, а также содержание доказательств, подтверждающих эти обстоятельства;

7.Сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено законом или предусмотрено договором;

8.Сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались;

9.Цена иска, если иск подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;

10.Перечень прилагаемых к иску документов.

Иск подписывается истцом или его представителем при наличии полномочия на подписание иска. При подаче иска в форме электронного документа он удостоверяется электронной цифровой подписью истца или его представителя.

В соответствии со ст.149 ГПК РК, документы, прилагаемые к иску: 

1.Копии иска и приложенных к нему документов по числу ответчиков и третьих лиц;

2.Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

3.Доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя;

4.Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;

5.Документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, если этот порядок установлен законом или предусмотрен договором;

6.Документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия совершались;

7.Ходатайство истца об истребовании доказательств, если доказательства находятся у ответчика или третьего лица;

8.Копии устава, свидетельства или справки о государственной регистрации (перерегистрации), если иск предъявлен юридическим лицом.

К иску, подаваемому в форме электронного документа, прилагаются в электронной форме копии документов, указанных в пунктах 2 - 8.

Для подачи искового заявления в суд через веб-сайт «Судебный кабинет» - office.sud.kz, Вам необходимо:

1.Авторизоваться;

2.На главной странице выбрать раздел «Судопроизводство»;

3.Выбрать услугу «Заявление искового, особого производства»;

4.Заполнить электронную форму заявления;

5.Приложить скан-копию квитанции об оплате государственной пошлины за оказание услуги (поле «не оплачивать» заполняется при освобождении от уплаты государственной пошлины);

6.К заявлению прикрепить необходимые документы;

7.Подписать ЭЦП (электронной цифровой подписью) и отправить.

Следовательно, мы полагаем, что обязанность по уходу за насаждениями лежит на Управляющей компании в соответствии с Договором. Так как Управляющая компания не выполнила свои обязанности по Договору, она должна возместить убытки. Для разрешения ситуации, первым делом, мы рекомендуем Вам обратиться в Управляющую компанию с письменной претензией. В случае игнорирования претензии, необходимо подать исковое заявление в суд первой инстанции в письменной форме либо в форме электронного документа по месту нахождения юридического лица, то есть Управляющей компании.  

Также, в случае если Вам понадобится квалифицированная юридическая помощь в подготовке документов, мы рекомендуем Вам обратиться в Юридическую Клинику Университета КИМЭП, e-mail: legal.clinic@kimep.kz, телефон +7 (727) 237 47 57. 

Здравствуйте! Нужно ли регистрировать договор о долевом участии?

Здравствуйте. Помогите пожалуйста. У нас умерла бабушка, мы хотим продать её квартиру. Правда ли что если продавать квартиру до года, то государство берёт налог 10%? А если после года то не берёт? Это правда?

С меня взыскали сумму по исполнительному производству от 24.02.22 по адресу, в котором я уже не прописана с 2015 года. То есть, мне навязали долг нынешних владельцев. Обязан ли был судебный пристав, который утвердил взыскание, уведомить меня или хотя бы удостовериться в том, что я прописана по этому адресу, а не по другому?