|
Категории вопросов
|
Ответы на вопросы
Земельное право
Вопрос от: Анна
Здравствуйте. Решили приобрести земельный участок для ведения сельскохозяйственной деятельности по производству зерновых культур в форме КХ. При просмотре объявлений о продаже есть участки, выставленные ТОО или КХ - земли сельхозназначения, где предлагается к продаже право пользования земельным участком. Поясните, пожалуйста, предусмотрена ли такая продажа действующим законодательством и какая процедура оформления такой сделки?  Ответ: Здравствуйте, Анна
Согласно ст.28 Земельного кодекса РК право землепользования является вещным правом. К праву землепользования применяются нормы о праве собственности постольку, поскольку это не противоречит настоящему Кодексу или природе вещного права. Также, согласно ст.33 ч.1 Земельного кодекса РК Передача права землепользования означает наделение лица правом землепользования другим землепользователем.
Передача права землепользования производится на основе гражданско-правовых сделок, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Республики Казахстан.
Исходя, из этой нормы можно сделать вывод, что данная продажа предусмотрена действующим законодательством и для того, чтобы оформить данную сделку, необходимо применять общие правила о договоре купли-продажи, т.е. необходимо заключить договор. Ст.33 ч.1 Земельного кодекса также указывает, что передачу и отчуждение права землепользования могут производить только лица, выкупившие право временного возмездного землепользования, т.е. при заключении договора необходимо удостовериться в том, что продавец имеет право на отчуждение права землепользования.
Вопрос от: Аида
Здравствуйте! Живу в п. Туздыбастау. Мой дом стоит первый от трассы. Недавно поставили на красной линии (перед моим домом) контейнер для вулканизации. Имеют ли на это они право? Какие мои права в этом вопросе? Боюсь, что будут шуметь и ночью и днём. Дома маленький ребёнок.  Ответ: Здравствуйте, Аида!
Насколько мы Вас поняли, непосредственно за чертой территории Вашего земельного участка третьи лица установили контейнер для обслуживания машин и Вас интересует законность этого действия.
(1) Согласно п. 11.30 СНиП Республики Казахстан 3.01-01-2008 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» от 1 июня 2009 года расстояние станции технического обслуживания от жилого дома должно быть не менее 15 м. Что касается Ваших опасений по поводу шума согласно п.1 ст.437 Административного Кодекса Республики Казахстан от 5 июля 2014 года № 235-V нарушать тишину в промежутке от 23:00 до 6:00 утра запрещено. В случае нарушения тишины после разрешенного времени (после 23:00), на нарушителей тишины налагается штраф.
(2) Дополнительным правовым аргументом для переноса контейнера на дальнее расстояние от Вашего участка будет тот факт, что он (контейнер) мешает Вам реализовывать Ваши права на земельный участок в полном объеме. Согласно п.3 ст.8 Гражданского Кодекса Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года № 268-XIII (далее – ГК РК) осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других субъектов права, не должно причинять ущерба окружающей среде. В данном случае, установка контейнера в непосредственной близости от Вашего участка нарушает не только строительные нормы и правила, но и нарушает Ваши права на частный участок. Вы можете подать иск в соответствии со ст.264 ГК РК. Для защиты своих прав и требования переместить контейнер на удаленное расстояние Вам следует собрать доказательства того факта, что контейнер мешает Вам полноценно реализовывать Ваши права на участок и пользоваться им. В качестве таких доказательств может служить зафиксированный факт нарушения тишины после установленного законом времени, затруднительный проход к вашему участку, скопление автомашин и отходов, связанных с ними (масла, инструменты, жидкости разного рода).
Споры, связанные с земельным участком, решаются в судебном порядке. В соответствии со ст.167 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II Вы имеете право обратиться в суд, чтобы переместить контейнер на расстояние, установленное законом.
Вопрос от: Сандугаш Т.
Мы хотели арендовать земельный участок в долгосрочной перспективе в приграничной зоне. Есть ли принципиальное отличие долгосрочной аренды на землях РК от долгосрочной аренды в приграничной зоне? Просим Вас дать информацию или порядок действий при долгосрочной аренде в приграничной зоне. И подскажите, пожалуйста, какие инстанции владеют информацией по данному вопросу. Ответ: Здравствуйте, Сандугаш!
Во-первых, согласно п.1 статьи 37 Земельного Кодекса Республики Казахстан (далее - Земельного Кодекса) право временного возмездного (краткосрочного и долгосрочного) землепользования (аренды) земельным участком может предоставляться гражданам, негосударственным юридическим лицам, а также международным организациям.
Во-вторых, в соответствии с п.5 ст.37 Земельного Кодекса право временного возмездного землепользования (аренды) предоставляется:
1) для ведения крестьянского или фермерского хозяйства:
гражданам Республики Казахстан на срок от 10 до 49 лет;
оралманам на срок до 25 лет;
2) для ведения товарного сельскохозяйственного производства:
негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан на срок до 49 лет.
В-третьих, отличие долгосрочной аренды на землях РК от долгосрочной аренды в приграничной зоне есть в субъекте временного землепользования, а также нужно получить разрешение у Пограничной службы Комитета национальной безопасности Республики Казахстан. Согласно п.4 ст.23 Земельного Кодекса не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан, в частную собственность иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.
В соответствии с п.6. ст.25 Земельного Кодекса земельные участки сельскохозяйственного назначения, непосредственно примыкающие (трехкилометровая зона) к охранной зоне Государственной границы Республики Казахстан, предоставляются только гражданам и юридическим лицам Республики Казахстан на праве временного землепользования до их делимитации и демаркации (определение, установление государственных границ), если иное не установлено законодательством Республики Казахстан о Государственной границе Республики Казахстан.
П.1 ст.24 Закона Республики Казахстан «О Государственной границе Республики Казахстан» гласит: «Въезд в пограничную полосу, временное пребывание, проживание или передвижение в ней лиц без разрешения Пограничной службы Комитета национальной безопасности Республики Казахстан запрещаются».
В-четвертых, статья 43 Земельного Кодекса определяет порядок предоставления права на земельный участок:
"1. Предоставление права на земельный участок из земель, находящихся в государственной собственности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 44, 44-1 и 45 (предоставление земельных участков для строительства объекта), а также земель, выставляемых на торги (конкурсы, аукционы) согласно статье 48 Земельного Кодекса, производится в следующем порядке:
1) принятие к рассмотрению заявления о предоставлении соответствующего права на земельный участок;
2) определение возможности использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием;
3) предварительный выбор земельного участка (при испрашивании земельного участка для строительства объектов, за исключением строительства объектов в черте населенного пункта);
4) подготовка заключения комиссией, создаваемой соответствующими местными исполнительными органами, о предоставлении земельного участка;
5) разработка и утверждение землеустроительного проекта;
6) принятие решения местным исполнительным органом области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акимом города районного значения, поселка, села, сельского округа о предоставлении права на земельный участок;
7) заключение договора купли-продажи или временного (краткосрочного, долгосрочного) возмездного (безвозмездного) землепользования;
8) установление границ земельного участка на местности;
9) изготовление и выдача идентификационного документа на земельный участок, за исключением земельного участка, предназначенного для строительства объектов в черте населенного пункта".
Таким образом, Вы можете обратиться в Акимат, в Управление земельных отношений, а также получить разрешение у Пограничной службы Комитета Национальной Безопасности Республики Казахстан.
Вопрос от: Юлия
Здравствуйте! У меня ситуация с земельным участком, на котором находится жилой дом и коммерческая деятельность - "продуктовый магазин", которые потребовались для государственных нужд. При принудительном отчуждении для государственных нужд - порядок отчуждения коммерческой деятельности будет отличаться от отчуждения просто жилого дома? Или есть какие - то нюансы, в проведении оценки? Или оцениваются оба объекта одинаково? Ответ: Здравствуйте, Юлия!
Согласно стандарту оценки «Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» (с дополнениями от 05.11.2014 г.), утвержденному приказом МЮ РК, при принудительном отчуждении недвижимости для государственных нужд порядок отчуждения жилого дома от коммерческой деятельности будет отличаться.
Для начала следует определить разницу между недвижимостью, предназначенной для проживания и недвижимостью, которая приносит доход. При изъятии первого или второго владелец терпит убытки. В первом случае только наличие недвижимости, а во втором упущенную выгоду (последующий доход от недвижимости).
Так, согласно пункту 7 раздела 3, «Определение убытков, причиненных собственнику или землепользователю в связи с утратой земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» - под убытками, связанными с изъятием земельного участка, подразумеваются расходы, которые произведены или должны быть произведены лицом, право собственности которого нарушено, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право собственности не было нарушено (упущенная выгода).
Также, согласно пункту 11 раздела 3 «Определение убытков, причиненных собственнику или землепользователю в связи с утратой земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» - определение упущенной выгоды – расчет размера неполученного дохода, который это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Осуществляется на базе анализа финансово-хозяйственной деятельности собственника или негосударственного землепользователя. В результате анализа выявляется состав видов деятельности, к ведению которых возникают препятствия в результате нарушения прав обладателей прав на земельные участки, определяется наибольшая вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки и уровень критичности таких препятствий для ведения деятельности в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.
Так, согласно 2 разделу Стандарту оценки «Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» «доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его использования. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основывается на принципе ожидания, то есть разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Применение доходного подхода требует тщательного анализа экономических условий и тенденций, влияющих на уровень доходности недвижимости в районе размещения объекта оценки, а также использования таких процедур как дисконтирование и капитализация.
Согласно «Методике по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» - доходный подход - это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем;
Согласно 6 разделу «Методики по определению стоимости отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» представлен метод доходного подхода. Доходный подход (подход на основе капитализации/дисконтирования дохода) как основной применяется при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы. При определении стоимости объектов недвижимости методами доходного подхода в качестве источников дохода принимаются:
1) арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду. Это наиболее широко используемая база для определения доходности недвижимости;
2) часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности. Например, если объект недвижимости по своему функциональному назначению предназначен для ведения специфического бизнеса (гостиницы, рестораны и др.), то объект оценивается с точки зрения его коммерческого потенциала. Метод капитализации пересчитывает годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода (коэффициент капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода. При использовании метода капитализации делается предположение о том, что доход, приносимый недвижимостью, постоянный, от периода к периоду.
Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков) пересчитывает будущие платежи в настоящую стоимость собственности либо путем дисконтирования каждого будущего платежа соответствующей ему нормой дисконтирования (анализ дисконтированных денежных потоков), либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели капитализации по норме отдачи являются частными случаями анализа дисконтированных денежных потоков для некоторых, регулярным образом изменяющихся потоков дохода.
Применимость метода дисконтирования следует считать ограниченной, так этот метод предполагает прогнозирование на длительный (от 5 лет) период и высокий риск по корректному определению стоимости исследуемого объекта. Метод капитализации дохода является одним из вариантов доходного подхода по определению стоимости объектов недвижимости. Расчет стоимости по данному методу определяется путем деления чистого дохода на ставку капитализации по формуле:
V = I/R, где V - стоимость объекта, I - чистый операционный доход, R - ставка капитализации.
Законодательство Казахстана позволяет достаточно надежные инструменты защиты прав собственников имущества. Но при этом в законодательстве практически учтены все обстоятельства, которые могут повлиять на право обладания имуществом, в интересах защиты прав несовершеннолетних детей, при этом учитывая двусторонние отношения супругов.
Вопрос от: Дастан
Здравствуйте! Были утеряны документы, а именно: госакты на земельные участки. Хотел бы узнать процедуру восстановления данных документов. Среди НПА нашлись стандарты государственных услуг по изготовлению новых госактов. Но не описаны моменты по стоимости и методике расчетов стоимости по изготовлению госакта.  Ответ: Здравствуйте Дастан! Процедура восстановления госакта проводится в следующем порядке: 1.Вам необходимо обратиться в местную газету по месту нахождения земельного участка и подать объявление об утере данного госакта. 2. По истечении двух дней после публикации Вашего объявления необходимо обратиться в ЦОН по месту нахождения земельного участка со следующим перечнем документов: -Публикация объявления в оригинале, -Удостоверение личности, -Справка о наличии (отсутствии) обременений на имущество (Справка выдается в ЦОНе). Оплата производится в размере 0.25 МРП (МРП на 2016 год равен 2121 тенге, на 2017 год - 2269 тенге.) Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Хасанов Д.
Вопрос от: Ирина
Здравствуйте! Моя мать (Гражданка РФ) наследует по завещанию после смерти бабушки (гражданки РК) дом и земельный участок. Бабушка умерла 07.07.15 (т.е. более полугода). В августе 2015 г. моя мать заявила о себе как о наследнике, но до сих пор не получила свидетельство о праве на наследство в связи с подготовкой документов. Установлен ли законом срок оформления наследства (то есть с течение какого времени моя мать должна оформить свидетельство о праве на наследство)? Какими НПА установлен этот срок, и чем грозит его нарушение? А также хотелось бы уточнить сроки, в течение которых гражданин РФ обязуется произвести отчуждение земельного участка: ст. 66 ЗК РК говорит о 3-х месяцах, а нотариус говорит что год, каким НПА руководствоваться? Спасибо.
Ответ: Здравствуйте, Ирина!Согласно ст. 1072-2 ГК РК, наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия наследства (прим. Днем открытия наследства считается день смерти наследодателя). Также, согласно п.1-2 ст.1073 ГК РК, нотариус по месту открытия наследства по просьбе наследника обязан выдать свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве на наследство выдается по истечении 6 месяцев со дня открытия наследства. Вам необходимо обратиться к нотариусу для выдачи свидетельства. Касательно второго вопроса. Пунктом 1 статьи 252 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) установлено, что если по основаниям, допускаемым законодательными актами, в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать в силу законодательных актов, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение 1 года с момента возникновения права собственности на данное имущество, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами.
Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Хасанов Д.
Вопрос от: Ботагос
В 1998 году я получил земельный участок для развития с/х в количестве 200 га из них: 102 га пашня, 22 га орошаемые, 69 пастбища и прочие 7 га. На 102 и 22 га я сеял пшеницу. Сегодня мне говорят, что я должен платить штраф в сумме 660000 тенге за нецелевое использование 22 га, надо было заниматься поливом полей и сажать овощи. Раньше на этих 22 га сажали картофель, там были подведены поливочые арыки, дождевалки. Но когда я взял всего этого не было, а сейчас тем более, вообще вблизи нет водоемов. Прокладывать водоводы за счет собственных или гос.средств нет возможности. Тогда они говорят: «Мы ее изымем. Как мне быть, подскажите? Ответ: Здравствуйте, Ботагос! Рассмотрев Ваше обращение, сообщаем следующее.
Принудительное изъятие у собственника и землепользователя земельного
участка, не используемого по назначению регулируется ст. 92 Земельного кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II
(далее – ЗК РК). Таким образом, в случаях если земельный участок,
предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства, в том
числе крестьянского или фермерского хозяйства, не используется по
назначению в общей сложности два года в пятилетний период с момента
первоначального выявления факта неиспользования, то такой земельный
участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном статьей 94 ЗК РК. Это означает, что если земельный участок не использовался по
назначению, или не использовался вообще, то на такой участок может быть
обращено взыскание. Однако п. 4 ст. 92 ЗК РК определяет случаи, когда
такое возможно: на пашне - непроведение работ по обработке земельного
участка под посевы сельскохозяйственных культур; на пастбищах -
отсутствие сельскохозяйственных животных для выпаса либо их наличие в
количестве менее двадцати процентов от предельно допустимой нормы
нагрузки на общую площадь пастбищ. Это может служить основанием для
изъятия 69 га Вашего участка, относящихся к пастбищам, если на них
отсутствуют сельскохозяйственные животные. Что касается пашни, в данном
пункте отсутствует уточнение того, какие именно сельскохозяйственные
культуры должны быть посеяны на пашнях, Вы можете попытаться
ходатайствовать в местный исполнительный орган об этом. Однако есть
возможность перевода сельскохозяйственных угодий (орошаемых) из одного
вида в другой. П. 4 ст. 97 ЗК РК определяет, что относится к орошаемым сельскохозяйственным
угодьям: «К орошаемым сельскохозяйственным угодьям относятся земли,
пригодные для сельскохозяйственного использования и полива, имеющие
постоянную или временную оросительную сеть, связанную с источником
орошения, водные ресурсы которого обеспечивают полив этих земель стоком
не ниже 75 процентов обеспеченности в оптимальные сроки по проектным или
действующим нормативам оросительных норм при существующем коэффициенте
полезного действия системы. Землями лиманного орошения являются участки,
на которых имеются водоудерживающие валы, водорегулирующие дамбы и
другие гидротехнические сооружения, обеспечивающие задержание и
перераспределение на площади этих участков талых вод и весенних
паводков, а также вод, подаваемых из оросительных или обводнительных
каналов для влагозарядки почв.» Согласно ст. 98 ЗК РК у Вас есть возможность просить перевода сельскохозяйственных
угодий из одного вида в другой. Основанием для такого перевода может
служить Ваше ходатайство, поданное соответствующему местному
исполнительному органу по месту расположения земельного участка
(местному акимату по месту нахождения земельного участка). Следует
отметить, что в исключительных случаях у государства остается
возможность изъять земельный участок для государственных нужд, при
возмещении стоимости земельного участка.
Вопрос от: Маржан
Добрый день! У АО были земельные участки, которые были
переданы в оплату уставного капитала местным исполнительным органом, на этих
земельных участках АО провел инженерные сети, и в период строительства сетей
продал эти земельные участки физическим лицам под ИЖС. Теперь, когда эти сети
ввели в эксплуатацию, возникла необходимость передать их на баланс
эксплуатирующим организациям, но при передаче у АО возникает НДС на большую
сумму. Возможно ли признать проведение сетей на земельные участки как
инвестиции в недвижимость? И от вложенных средств в сети оплатить НДС?
Ответ: Добрый день, Маржан! Рассмотрев Ваше обращение, сообщаем следующее: Данной информации недостаточно для разрешения вопроса. Необходимо ознакомиться с документами, которые имеются у вас по делу. Клиницист юридической клиники имени Ю.Г. Басина Высшей школы права «Әдiлет» при Каспийском университете Айткулова Э. |
|
Контакты:
+7(727) 222 21 01  info@prg.kz(многоканальный) |
050050, Республика Казахстан , г. Алматы, пр. Рыскулова 43В